Сбербанк – о нюансах использования счетов эскроу и рисках для застройщиков и вкладчиков в России

Вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Сергей Бессонов на пресс-конференции с регионами 29 марта 2019 года рассказал о нюансах использования счетов эскроу и рисках для застройщиков и вкладчиков в России.

Он напомнил, что 25 декабря 2018 года в ФЗ-214 – закон о долевом строительстве – были внесены поправки, предусматривающие защиту дольщиков путем заключения кредитных сделок с использованием счетов эскроу.

– Нам часто задают вопрос, может ли быть процентная ставка ниже 5-6% годовых. Да, она может составлять около 0,01%, если продажи квартир физическим лицам превышают счета эскроу примерно в два раза. По сути дела ставка зависит от темпа продаж, который выбирает застройщик, и пересчитывается каждый месяц. Если сумма продаж квартир примерно совпадает с выборкой, то ставка составляет 5-6%. И если вообще застройщик не продает через эскроу, то действует стандартная ставка 11-12% годовых, – рассказал он.

Сбербанк в настоящее время вводит новый продукт, который, по словам Сергея Бессонова, будет работать на недостаток собственного вклада в новых проектах. Он был утвержден 6 марта 2019 года – это кредит под будущую прибыль действующих объектов. При этом проводится формирование земельного банка от проектов ГК с готовностью свыше 25%. Как пояснил вице-президент Сбербанка, считается та прибыль, которую клиент получит от существующих объектов, и дисконтируется на 50%. Причем есть выбор – эту сумму банк может получать постепенно, по мере получения прибыли, либо единовременно, тогда коэффициент дисконтирования будет выше. Ну а в апреле этого года Сбербанк планирует запустить мезонинный кредит – в отличие от кредита под будущую прибыль, здесь анализируется новый проект. Оформляться он будет через соинвестирование или займ.

– Мы делаем линейку продуктов финансирования собственного капитала «на все случаи жизни», которая будет помогать получать деньги при необходимости, – отметил Сергей Бессонов.

Кроме того, Сбербанк запустил комбинированный продукт – это комплексное предложение для застройщиков и покупателей. Всю экономию от средств на счетах эскроу юрлицо, которым выступает застройщик, может получить самостоятельно либо часть этой суммы передать физическим лицам, которые покупают квартиры через ипотеку, и тогда ипотечная ставка будет ниже.

Что касается заявок на кредитование, то сейчас на рассмотрении в Сбербанке, по словам Сергея Бессонова, находится 207, из них почти две трети – 137 – с эскроу. Сергей Бессонов выразил надежду, что количество таких заявок будет возрастать и в конечном счете достигнет 100% к концу 2019 года. Среди наиболее активных регионов, где чаще всего запрашивают счета с эскроу и больше всего таких сделок, – Челябинская область, Москва и Московская область.

– К слову, всего по России за год была заключена 91 сделка на общую сумму 102,4 млрд рублей. В этом случае речь идет не о рассмотренных, а о принятых сделках, по которым ведется финансирование. По суммам безусловным лидером выступает Москва (62 млрд рублей), за ней – Подмосковье (4,1 млрд)) и Ленинградская область (3,8 млрд), – отметил Сергей Бессонов. – Но есть и регионы, в которых практически нет сделок с использованием эскроу. Например, это почти весь Дальний Восток, за исключением Приморского края.

Однако, сообщил вице-президент Сбербанка, 91 принятая заявка – это достаточно низкий показатель.

– Мы рассчитывали к настоящему моменту примерно на 800 поданных заявок, а имеем за первый квартал 2019 года немногим более 200. Динамика достаточно спокойная, мы ожидали большего ажиотажа, – сказал Сергей Бессонов.

Рассказал он также об устойчивости проекта к снижению цены реализации на всем периоде кредитования. В среднем она должна составлять более 16%.

– Но мы часто сталкиваемся с опасениями: некоторые застройщики считают, что если эта устойчивость, например, составляет 10%, то кредит они никогда не получат. Это не так. Коэффициент устойчивости зависит от собственного вклада застройщика в проект. Если, например, клиент приходит с собственным вкладом 15% и проект низкорентабельный, то при такой структуре сделки финансирование получить будет сложно – устойчивость будет около 7%. Но если увеличить размер собственного вклада, например, до 20%, автоматически вырастет и устойчивость проекта, составив 17%. Так что это плавающий показатель, – рассказал Сергей Бессонов.

В настоящее время по России оформить эскроу счета можно в 63-х аккредитованных банках. В целом механизм отлажен, но проблемы могут возникнуть у новых клиентов, которые впервые обратились за такой услугой и у которых поначалу уходит много времени на подготовку пакета необходимых документов.

Сергей Бессонов не исключает риск укрупнения строительной отрасли при условии распространения оформления сделок с использованием счетов эскроу. Доля мелких девелоперов, действительно, может сократиться. Однако, по словам вице-президента Сбербанка, на саму строительную отрасль это повлияет незначительно – количество строящихся объектов не должно уменьшиться, и объемы стройматериалов на них – тоже.

Относительно обесценивания средств на счете эскроу Сергей Бессонов рассказал, что это будет происходить на процент инфляции. Что же касается ситуации, если вдруг банк, где хранятся деньги вкладчиков, разорится, то для физических лиц риски минимизированы. Дело в том, что максимальная сумма, которая может храниться на счетах эскроу, составляет 10 млн рублей. По мнению Сергея Бессонова, это хеджирует и защищает интересы вкладчиков во всех регионах России, кроме, разве что, Москвы.

– Во-первых, не все банки могут открывать счета эскроу. А во-вторых, есть агентство страхования вкладов (АСВ), которое как раз гарантирует возврат в размере до 10 млн рублей, – подытожил Сергей Бессонов.