Как закалялось ЖКХ? (Попытка понимания и краткий ликбез)

Удивительно, но люди в большинстве своём не понимают настоящей ценности недвижимости до сих пор. То есть, теперь-то все знают, что квартира стоит полжизни шахтера и три жизни учителя, но не понимают, что это именно их квартира и ничья больше. Многим всё ещё кажется, что они купили только право пользоваться жилплощадью, а всю ответственность должен нести кто-то другой, не собственник.

Почему так происходит?

Сначала была частная собственность...

Рыночные отношения в сфере недвижимости начались ещё в 1991 году за месяц до августовского путча, с появлением закона №1541-I «О приватизации жилфонда в Российской Федерации». Сначала эти отношения себя никак не проявляли. Надо сказать, что и в советское время в газетах были объявления об обмене и покупке/продаже, чаще кооперативных, квартир. Но в начале капитализма 90-х ассортимент предложения и спроса радикально изменился. Реализовать картинку западной жизни хотелось сразу и любой ценой, потому можно было встретить такие «послания»: «Меняю двухкомнатную квартиру на автомобиль класса «Волги» или на автомобиль «Жигули» с доплатой», или даже – «Меняю однокомнатную квартиру на импортные видеомагнитофон и телевизор с большим экраном».

Кстати, даже существование так называемых «кооперативных квартир» (т.е. квартир, которые граждане СССР «строили» за свои деньги, и достаточно немалые по тем временам) в Советском Союзе было ответом прежде всего на существование всеобщего и достаточно сложного распределения жилья с полагающейся очередью. Человек, участвуя в строительстве кооперативной квартиры, в сущности, покупал себе не столько квадратные метры, сколько право на обход основной очереди.

Для массового сознания прошло слишком мало времени, чтобы уяснить: квартира – пусть и очень дорогая, но вполне обыкновенная собственность, и, по сути своей, владение ею ничем не отличается от владения, например, мотороллером. Человек может делать со своим «мотороллером» всё, что угодно, при условии, если это не ущемит интересы других людей. И ответственен за это «средство передвижения» только его собственник, а не государство в лице ГИБДД и уже тем более не те, кому его отдали в ремонт (другое дело, конечно - качество ремонта).

Интересен и извилист ментальный путь обретения собственности. Не знаю, исследовал ли кто-то этот процесс на постсоветском пространстве. Если нет, то осталась только Северная Корея и надо успевать. Однако иногда и от соотечественников приходится слышать такие «каверзные» вопросы:

- Я свою квартиру купил за полтора миллиона, почему же я плачу квартплату ежемесячно? Жилплощадь ведь уже куплена!

- Вода в реках, озерах и морях кому принадлежит? Государству? Почему мы тогда платим за неё деньги управляющей компании?

- Почему я плачу за квартиру, но управляющая компания не собирается делать ремонт в моей квартире?

- Я живу в старом доме, а плачу за него столько же, как за новостройку...

Разумеется, некоторые из таких вопросов поступают чаще всего от людей, обладающих, мягко говоря, альтернативным мышлением, но не буду скрывать – пара мыслей лет семь назад и мне приходила в голову.

В 2010 году жители загородного коттеджного поселка написали возмущенную жалобу в городскую администрацию. Они утверждали, что с территории поселка не вывозится мусор, а зимой чистится только муниципальная дорога, по которой ходят автобусы. На приеме в городской администрации инициативную группу жителей спросили, а собирали ли они когда-нибудь на эти работы деньги? Последовал гордый отрицательный ответ. Понятно, что владельцы коттеджей (местной «Рублёвки») по определению люди не бедные и подавляющее большинство из них – бизнесмены или руководители крупных компаний. Они понимают систему рыночных взаимоотношений гораздо лучше, чем простой обыватель, а иногда даже умеют найти в этих отношениях выгодные для себя комбинации. Иначе никакого коттеджа у некоторых из них никогда не было бы. Но, по их мнению, уборка снега и вывоз мусора – обязанность государства (в лице муниципалитета), и эти услуги обязательно должны быть бесплатны.

Мне довелось поговорить с одним из жителей этого поселка – мужчиной зрелого возраста с высшим техническим образованием. Разговор длился около получаса, но так ни к чему не привел. Мужчина сначала отказывался верить в то, что уборка снега хоть сколько-нибудь стоит (но, вероятно, это прямо-таки ослиное отрицание было вызвано нарочитым нежеланием признать свою неправоту), а если даже такое пустяковое занятие, как недельная работа грейдера, погрузчика и двух самосвалов как-то и выражается в денежном эквиваленте, то, по его мнению, это всё равно должен оплачивать муниципалитет. «Ведь выделяет же он деньги на уборку снега в городских дворах», – резюмировал он. Попытки объяснить упрямцу, что снег убирает управляющая компания, которая является частным бизнесом и не имеет права получать на свои нужды никаких денег из городской казны, а существует только на деньги жильцов, потерпели провал. Домовладелец был непреклонен. По всему было видно, что информация об управляющей компании находится за пределами его понимания.

...Потом настоящая частная собственность

Несмотря на высочайшее разрешение приватизировать квартиры, свободно покупать и продавать их, которое государство издало на бумаге в 1991 году, фактически хозяевами квартир люди стали только через 13 лет после этого. Причем, поняли этот казус тогда не больше сотни человек в стране (меня среди них, разумеется, не было).

Просто никто не знал (да и зачем?), что до 2005 года в собственности приватизировавшего квартиру оставался только слой краски или побелки, который покрывал стены в разных местах. Это все равно что стать владельцем салона автомобиля, не владея при этом ни двигателем, ни кузовом. Владельцами дома, как и прежде, оставались государство, муниципалитет, завод, фабрика или какая-нибудь организация. На территории Российской Федерации продолжал действовать Жилищный кодекс РСФСР – несуществующей страны. Хотя в него вносились отдельные корректировки почти каждый год, «тело» закона – основные императивы, как говорят юристы – оставалось прежним.

Казалось бы, ничего ужасного за это время не случилось: люди покупали и продавали квартиры беспрепятственно, рынок недвижимости существовал и худо-бедно работал. Единственное – такое положение вещей не давало собственнику никаких гарантий на будущее. Он мог, например, отремонтировать квартиру, но домом, самим зданием, в котором находилась эта квартира, всё же управлял муниципалитет. При этом муниципалитет ремонтировал и обслуживал дом своими силами. И сам себя контролировал. Следовательно, ремонта могло и не быть. В итоге дом легко мог стать аварийным и траты собственника на ремонт собственной квартиры стремились в пустоту. Представьте себе матроса, который объявил свою каюту в подводной лодке непотопляемой.

Здесь необходимо вспомнить обстановку в стране с конца 80-х и, практически, до начала 2000-х годов. В условиях галопирующей инфляции, отсутствия сколь-нибудь гарантированной собираемости налогов, деньги, которые жильцы отдавали в муниципалитет в качестве квартплаты, были пусть и небольшим, но спасением для городской казны. Для совершенно разных её нужд, например, для «аварийной» выплаты зарплаты бюджетникам.

У меня, например, не хватит духу обвинить тогдашних руководителей в том, что они выплатили зарплату учителям или врачам, вместо того, чтобы отремонтировать несколько подъездов. Не до излишеств было в 90-е.

Правда, некоторые жильцы очень хорошо помнят сколько и за что платили в 70-е – 80-е годы, но 90-е годы при этом словно бы выпадают из памяти, что справедливо – к чему помнить всякую чушь?

– Где деньги, которые мы платили за капитальный ремонт? Куда вы их дели? – спрашивают иногда граждане, забывая о том, что из квитанций эта строка в нашем городе (в других городах чуть раньше или немного позже) исчезла аж в 1992 году, а сумма платежа составляла копейки и вместе с инфляцией, деноминацией и последующей приватизацией от них ничего не осталось бы, даже в том случае, если бы к ним никто не прикасался и они просто лежали бы на депозите.

Интересно, что за эти 13 лет нерыночного рынка жилищно-коммунальное хозяйство как никогда приблизилось к развалу. И очень симптоматично, что именно в это время «умирания» оно интересовало общество, СМИ, да и само государство меньше всего. Возмущались, конечно, грязными подъездами и ростом квартплаты, но в топах новостей эта информация не появлялась точно. Характерно, что, как только эта сфера из государственной собственности стала частной, виноватый нашелся очень быстро, и такой виноватый уже стал устраивать всех, особенно политиков и особенно перед выборами, но о связи ЖКХ и политики я упоминал неоднократно.

… и Кодекс

Честно говоря, я не представляю себе, как пишутся кодексы. Собираются ли юристы в одной комнате и очень долго обсуждают закон вслух, или же тело кодекса пишет кто-то один, а остальные в силу личного практического опыта вносят поправки.

Так или иначе, по новому Жилищному кодексу, который вступил в силу 1 марта 2005 года, вместе с получением в собственность квартиры (личного имущества) гражданин теперь становился ещё и собственником части дома вне квартиры, так называемого «общедомового имущества».

Размер этой «некоей части» определяется по кодексу размером личного имущества. Другими словами, чем больше у человека собственность (т.е. чем больше площадь квартиры), тем значительней его часть в доле владения общим имуществом дома. И, соответственно, тем больше бремя материальной ответственности за это общее имущество.

Думаю, что здесь законодатели руководствовались еще и понятием социальной справедливости. Семья из пятерых человек, живущая в однокомнатной квартире, вряд ли откажется улучшить свои жилищные условия, увеличив метраж жилья, но она, скорее всего, не сможет себе этого позволить. Материальное положение этих пятерых, судя по размеру собственности, менее благополучно, чем у человека, живущего в трехкомнатной квартире в одиночестве. Следовательно, и вклад в содержание общего имущества дома, если он будет соразмерен количеству проживающих, станет для этой семьи обременителен. Поэтому значительное количество расчетов оплаты за услуги управляющих компаний рассчитывается именно исходя из площади квартиры.

Можно соглашаться или не соглашаться с такой трактовкой социальной справедливости, жизнь всегда шире, чем законы, но размер собственности всегда будет определять финансовое положение человека.

Кроме того, законодатели вполне обоснованно придерживались той мысли, что каждый собственник способен разумно оценить свои материальные возможности. Хотя с этим есть некоторые проблемы. Привычной стала картина, когда какая-нибудь одинокая пенсионерка говорит, что не в силах оплачивать квартплату за пятикомнатную квартиру. Как правило, журналист со скорбным лицом интересуется у неё – что же бабушка не продаст такую большую квартиру и не купит поменьше, и даже может быть, на разницу шиканёт напоследок и повидает мир, как иностранные пенсионеры? «Для внука берегу, для внука» – отвечает бабушка. Надо отметить, что редко кто из журналистов доходит до внука, а если доходит, то обычно, вместо мальчика-оборванца находит здорового жлоба с машиной и собственной квартирой. Собственная пятикомнатная бабка для него как африканская колония для Англии, то есть плевать он на неё хотел, но всё равно в комментариях к такому тексту или сюжету в интернете обязательно будут высказывания о нищете российских пенсионеров.

Да, кстати, Жилищный кодекс дал собственникам право самостоятельно решать практически все вопросы, касающиеся общего имущества дома, что вполне понятно – ведь это коллективная собственность. Площадь квартиры и здесь определяет вес собственника, поскольку решения принимаются голосованием, и чем больше площадь квартиры, тем весомей голос собственника, (однако вне зависимости от объема долей права жителей дома равны – на собрании жильцов владелец однокомнатной квартиры имеет те же правомочия, что и владелец пятикомнатной). То есть, опять же – чем больше площадь вашей квартиры, значит, тем больше вы платите за ремонт и обслуживание общего имущества дома, соответственно в решении о том, например, как правильно распорядиться этими деньгами ваш голос должен звучать «громче».

И, казалось бы, кодекс теперь все расставил по местам и сам по себе он получился очень даже ладным и правильным. Но после прочтения закона остается ощущение, что его писали для других культурных ценностей, для другой страны. Кто-то даже говорил мне, что его вообще почти без изменений сперли с немецкого аналога.

Хотя, мне лично по душе версия, что законодатели работали в задел на 20-30 лет вперед. Вероятно, именно по прошествии этого времени понятие «общее имущество дома» перестанет ассоциироваться со словом «колхоз». Но вот будет ли отсутствие этой ассоциации прямым отрицанием российского конструкта «общее – значит ничье»? Это сложный вопрос.

С другой стороны, вряд ли история знает случай, когда закон менялся именно в связи с резкой переменой менталитета. Глупо было бы в году эдак 2025-м вдруг объявить гражданам страны, что «в связи с изменением менталитета будет принят новый Жилищный кодекс». Всё же законодательство принимает ключевое участие в формировании поведения граждан, а не наоборот.

И всё же в крайне передовом для 2005 года Жилищном кодексе осталась часть «советского генотипа» из 50-х годов прошлого века – нигде четко и однозначно не говорится, что именно собственник, и только он, несет ответственность за свою квартиру. Есть нечто о бремени по содержанию, но у этих слов совсем иная смысловая нагрузка. И отсутствие задокументированной ответственности собственника – это такой животный законодательный рудимент, как хвост у человека.

История и сослагательное наклонение

В сущности, страна упустила 14 лет пусть медленного, но всё же развития в одной из важнейших отраслей жизнеобеспечения. Изменилось бы что-нибудь в 1992 году, если бы Жилищный кодекс был принят тогда? Являются ли какие-либо формулировки кодекса 2005 года невозможными, непонятными для 1993 года и при этом абсолютно ясными только в 2005 году? Разумеется, нет. Будь принят Жилищный кодекс, определяющий права и обязанности собственников, хотя бы через 2-3 года после старта приватизации, возможно, по прошествии 11-12-ти лет сейчас все уже точно знали бы, чем и зачем владеют. Это дало бы ценные корректировки в массовом сознании соотечественников, но всего 8 лет для этого процесса мало, и 10 лет мало тоже, думаю, какие-то заметные перемены стоит ждать через поколение, т.е. по прошествии 25 лет.

Почему же Жилищный кодекс не был принят раньше? Есть ли в этом какая-то политическая подоплека? Может быть и есть. Если представить себе страну в 90-х годах как рыдван, катящийся в пропасть, (особенно в 1993 году) то крайне «собственнический» кодекс в то время – трамплин подскока на этой дороге. Однако надо осознавать, что знание всех этих упущенных возможностей или счастливо обойденных препятствий ясности не добавит, поскольку результат неизменим, и поиск ответа на вопрос, состоящий из сослагательных наклонений, ничего не даст.

Примечательно также, что перед принятием, как тогда говорили «нового Жилищного кодекса», по стране прокатились акции протеста. Разумеется, отреагировали в основном коммунисты. Вообще, вы замечали, что радикалы даже в быту более подвижны, чем консерваторы? Иногда дело даже не в политике, а в самой животной моторике электората, не знаю, почему этого никто не учитывает в ходе предвыборной агитации. В моём городе на площадь вышли местные активисты КПРФ с плакатами, из которых мне больше всего запомнился один со слоганом – «Без хозяйского разрешения теперь и водицы из колодца не напиться». Откровенно, говоря, я до сих пор не понимаю, как эти слова соотносятся с кодексом, но это был первый случай на моей памяти, когда ЖКХ попользовали в политической борьбе совершенно безотносительно к реальным проблемам.

Через 6 лет (в 2011 году) законодатели поняли, что существует вероятность того, что тысяча (а то и больше) человек, которые проживают в одном доме, сообща никогда не примут единого решения, которое в равной степени удовлетворило бы всех. Тогда они (законодатели) словно проснулись и внесли поправки в кодекс, среди которых самой знаковой стала поправка о созданиях советов домов. Советам дали массу возможностей, которые, впрочем, у жильцов и так были всегда. Любая нормальная управляющая компания, которая заботилась о своей репутации и предоставляла, насколько это возможно, качественные услуги – формировала планы ремонта, в том числе и по обращениям жильцов. И в прокуратуру, и в жилищную инспекцию жильцы жаловались и жалуются беспрепятственно, и отчетность управляющих компаний выложена на корпоративных сайтах.

По инициативе «снизу» в одном из округов Братска из 700 домов в течение года только в 3-х были созданы такие советы, а через несколько месяцев их стало уже 12. А в тех домах, где жильцам всегда было не все равно, некое неформальное (читай – идеальное) подобие советов существовало и раньше

Мне однажды рассказали, как обстоит дело с «советами» в США. Сам, признаюсь, не проверял. Там собственники недвижимости в многоквартирном доме объединены в кондоминимумы, некое подобие российских ТСЖ. У каждого такого объединения есть соответствующие правила, в которых, например, может оговариваться запрет на содержание собственниками домашних животных, определенный шумовой режим и, разумеется, оговаривается своевременная оплата коммунальных услуг. В случае злостного нарушения этих правил собственник в судебном порядке лишается своей квартиры, она продается, а деньги от продажи за вычетом судебных издержек возвращаются собственнику. Понятно, что этот опыт непереносим на российскую почву в силу разности менталитетов. Слишком просты и юридически прагматичны американцы и слишком сложны жители России, которым ни один закон не справедлив, а потому требует нарушения.

***

Впрочем, жилищный кодекс регулирует только имущественные права, отношения с другими собственниками и органами власти, но не регулирует обслуживание, ремонт и стандарты предоставления этих услуг. Другими словами, информацию о том, сколько раз делать ремонт в подъезде, какой температуры должна быть горячая вода в кране, сколько и где должен убирать дворник – в кодексе вы не найдёте.

О том, как правила и нормативы борят друг друга, я расскажу в следующий раз.

ОБ АВТОРЕ. Кирилл БАКУРКИН — журналист, редактор братской газеты "Горожанин", преподаватель Братского филиала ИГУ, блогер (никнейм bakuriani в Живом Журнале) — а в последнее время по совместительству пиар-менеджер управляющей компании ООО "Жилтрест", что позволило глубоко изучить «изнутри» проблемы коммунальной отрасли. Взявшись за попытку представить альтернативный взгляд на ЖКХ в серии публикаций на сайте baikalinform.ru, Кирилл подчеркивает, что она никак не связана с интересами его работодателя и не является «заказной»: «Хотя в это мало кто поверит — и вообще, клеймо «говнюка» в комментариях, по старинной интернет-традиции, увы, неизбежно...»