Когда договор купли-продажи может быть признан недействительным: риски покупки вторичной недвижимости в России

В России покупка вторичной недвижимости связана с целым рядом юридических рисков. Договор купли-продажи может быть признан недействительным по нескольким причинам, что может привести к потере денег и имущества. Чтобы избежать проблем, необходимо тщательно проверять как саму сделку, так и юридический статус жилья.

Причины признания договора купли-продажи недействительным

Ошибки в оформлении договора. Одной из наиболее частых причин признания договора недействительным являются ошибки при его составлении. Это могут быть как технические, так и содержательные ошибки – например, неправильное указание данных о продавце, покупателе или объекте недвижимости. Кроме того, условия договора могут противоречить действующему законодательству, что также приводит к его недействительности.

Недееспособность одной из сторон. Если на момент заключения сделки одна из сторон была признана недееспособной или ограниченно дееспособной, договор может быть аннулирован. Продавец должен быть полностью вменяем и обладать правоспособностью, иначе сделка может быть признана ничтожной. Особое внимание стоит уделять сделкам с участием пожилых людей или лиц, состоящих на учёте в психоневрологических учреждениях.

Продажа имущества без согласия всех собственников. Если недвижимость находится в долевой собственности, все сособственники должны дать письменное согласие на продажу. Отсутствие такого согласия может привести к аннулированию сделки. Особенно это важно при покупке недвижимости, в которой могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или инвалиды.

Обременения на недвижимость. Наличие обременений на объекте недвижимости – залог, арест или запрет на регистрационные действия – также может стать основанием для признания сделки недействительной. Если имущество заложено в банке, продано под арестом или находится в судебных спорах, новая регистрация сделки будет невозможна, а сама сделка может быть отменена.

Мошенничество и подделка документов. В случае, если при заключении договора были использованы поддельные документы, или продавец изначально не являлся законным владельцем имущества, сделка будет признана недействительной. Мошеннические схемы с недвижимостью довольно распространены, особенно в крупных городах, поэтому проверка юридической чистоты объекта – это ключевой шаг.

На что обратить внимание при покупке вторичной недвижимости

Прежде чем заключать сделку, важно убедиться, что у продавца есть все необходимые правоустанавливающие документы. Это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или приватизации. Документы должны быть подлинными, проверить их можно, например, при помощи адвоката по жилищным спорам.

Важно узнать, сколько раз и по каким основаниям переходило право собственности на квартиру. Если недвижимость часто перепродавалась, это может быть признаком юридических проблем или попытки скрыть незаконные операции. Необходимо также проверить, кто был прописан в квартире и все ли жильцы выписаны.

Покупателю следует запросить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), чтобы узнать, есть ли на квартире обременения – залоги, аресты или другие ограничения на продажу. Это один из ключевых этапов проверки.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, необходимо получить разрешение от органов опеки на продажу жилья. Это обязательное требование для защиты прав детей, и его отсутствие может стать причиной аннулирования сделки.